למידה ובדיקה ראשונית

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים, המיועד לאפשר סביבת מגורים טובה ונוחה יותר. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה.
תהליכי ההתחדשות העירונית מיועדים להביא תועלת מרבית עבור כלל הגורמים המעורבים בתהליך – המדינה, הרשות המקומית, היזם, ובראש ובראשונה – בעלי הדירות עצמם, הזוכים לקבל דירה חדשה, מחוזקת וממוגנת, בבניין מודרני וחדיש, וזאת לרוב ללא כל עלות מצדם. התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות), שיפור בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ”ד) וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור.

פרויקט פינוי בינוי כשמו כן הוא – תהליך של פינוי בעלי הנכסים מהדירות, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות הוועדה המחוזית או הותמ”ל – הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המרחב הציבורי, כגון מבני ציבור חדשים, חניה, גינות ציבוריות, ומתן פתרונות לתנועה ושדרוג תשתיות מים וביוב. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבנייה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. הדיירים מקבלים דירות חדשות ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.

לרוב, התמורה לדיירים כוללת:

• דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
• ממ”ד
• מרפסת
• מעלית
• בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה
• חנייה תת קרקעית
•  פיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין

אחת הדרכים לקידום מתחם פינוי בינוי נקראת בינוי פינוי. זוהי תכנית בה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון עוברים אליו חלק מבעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס. בפרייקטים אלו היזם מממן את הוצאות בעלי הנכסים בתקופת הבנייה (עלויות הובלה, דמי שכירות) וכן שכר טרחה של היועצים המקצועיים לדיירים (עורך דין, מפקח וכדומה). פינוי בינוי מאפשר:

• שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר 
• יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה
• שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים

פינוי בינוי במסלול רשויות

מסלול רשויות הינו פרויקט פינוי בינוי במסגרתו הרשות המקומית מובילה פרויקטים של פינוי ובינוי משלב התכנון ועד שלב הביצוע. הרשות המקומית, לאחר שבחרה באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים וחברתיים לשכונה ולעיר) מבקשת מהרשות להתחדשות עירונית, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/ חלקי לקידום תכנית מפורטת.

משך זמן תהליך פרויקט פינוי בינוי:

התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:

1. הכנת תכנית בינוי עיר חדשה ואישורה במוסדות התכנון.
2. הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל להכנת ואישור התכנית).
3. ביצוע הבנייה.

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ”א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כל בעלי הנכסים.

תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע”פ החוק:

1. בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות
2. הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם
3. הסכמה ראשונית של מינהל ההנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם